שקרי לפיד החדשים

האם חרדים קונים דירות בזול? * מסתבר שהיחיד שמוכר בזול, זה שר האוצר את שקריו * כמה זה עולה לנו? יאיר נוימן יצא לבדוק

יאיר לפיד פרסם בשבוע האחרון על תוכנית חדשה להוזלת מחירי הדירות ע"י פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה. כמתבקש, שר האוצר הדיר את החרדים מההטבה, ע"י קביעת קריטוריונים שלמעשה מפלים את הציבור החרדי. כשנשאל על אפליית החרדים השיב משרד האוצר - עשו באוצר בדיקה בה גילו פערים בין הערים החרדיות לעומת הערים הסמוכות. לדבריו המחיר בתל אביב יקר ב86% יותר מאשר בבני ברק, והעיר מודיעין יקרה ממודיעין עילית ב64%. דהיינו -  החרדים ממילא קונים דירות בזול ולכן הם לא צריכים את ההטבה.

מבדיקה שערכתי מתברר ששוב יאיר לפיד טועה(?) ומטעה.
 
גם אם אתעלם מהגיחוך בטיעון לפיו ציבור הרוכש דירות בזול ביחס לציבור אחר לא יהא זכאי להנחה "כי הוא ממילא קונה בזול" ולפיו גם תושבי צפת, ירוחם ודימונה לא אמורים להיות זכאים להטבה היות וממילא הם קונים בזול יותר מאשר תושבי חיפה או אשדוד. וגם לתושבי חיפה ואשדוד לא מגיעה הטבה כי הם ממילא קונים בזול ביחס לתושבי נתניה, ראשון לציון, ומודיעין. גם בתוך תל אביב עצמה –  לדוגמא - בשכונת שפירא מחיר דירה ממוצע הינו 900,000 ₪ - לעומת רמת אביב ג' שם הממוצע 2,700,000(!)

ואולי נתקדם באותו הגיון ונשלול קצבת ביטוח לאומי מזקנים שאין להם פנסיה, כי הם ממילא עניים. לתחושתי, לא ירחק היום בו אצטרך להתנצל על הרעיון אותו נתתי לשר האוצר בשורות אלו...

השוואה בין מחירי נדל"ן - החרדים משלמים בזול?

אדם המתכנן לרכוש דירה ומעוניין להשוות בין אזורים –  בודק את המחיר על פי מטר רבוע, ולא על פי מחיר כללי. בית עם 300 מ"ר בנוי מן הסתם יעלה יותר מדירה של 80 מ"ר. כמו כן, יש לבדוק: סוג הנכס – דו משפחתי או בניין, גיל הנכס, גודל מרפסת, כמות דיירים בבניין, כיווני אויר, חניות, מחסן, מצב הנכס, סטנדרט בנייה ועוד.  באופן תמוה ולא מקצועי השווה האוצר בין ממוצע מחירים של עיר עם דירות גדולות לעיר חרדית עם דירות קטנות. 

ההשוואה שהציג לפיד לפיה כביכול החרדים משלמים פחות על דירות – הינה דמגוגית ושקרית. הנתונים שבידינו מוכיחים דווקא את ההיפך. בכל הריכוזים החרדיים בארץ ללא יוצא מן הכלל החרדים משלמים יותר כסף על דירות מאשר החילונים. בשונה מהנראה דרך עינו הצרה של לפיד – החרדים לא קונים בהנחה או מקבלים דירות בהוזלה, אלא הם פשוט נאלצים לוותר על הרבה מאוד דברים על מנת שבסופו של דבר הם יצליחו להגיע לדירה.

הציבור החרדי יוותר על מעלית, על חניה פרטית (על שתי חניות או חניה מקורה אין מה לדבר) על פינת אוכל מוגדרת, על יחידת הורים בדירה, על לובי מפואר, על דלתות כניסה עם אינטרקום, על דירות מרווחות, על מחסן, על נוף, על כווני אויר, על מרפסות גדולות, וכמובן על סטנדרט בנייה גבוה. למעשה, דירה עם אותם נתונים באזור חילוני – תהיה דירה בעייתית מאוד, שתימכר במחיר נמוך מאוד. 

נתוני אמת על מחירי דירות בריכוזים חרדיים

כל ההתחרדות של שכונת  רמות בירושלים החלה כתוצאה מפרוייקט בנייה כושל של רמות פולין – שהיחידים שהסכימו לשלם עליו כסף היו החרדים. שאר השכונה התחרדה רק בגלל שהחרדים שילמו יותר יקר ממחירי השוק. אותו הדבר בכל השכונות החרדיות של ירושלים – החרדים שילמו ומשלמים במחירים גבוהים לחילונים שעוזבים וקונים בזול יותר דירות באזורים חילוניים.

בעיר בית שמש  ניתן להצביע על פערים גדולים בין רמת בית שמש א החרדית עם מחיר ממוצע של 14,000 ש"ח למ"ר לעומת השכונות החילוניות שם המחיר הממוצע הינו 11,300 ש"ח  למ"ר.
וכך גם בשאר הערים המעורבות – אשדוד, חיפה, אופקים, נתיבות, ירוחם, צפת וכד' הדירות באזורים החרדיים עולות יקר יותר מדירות בעלות אותן נתונים בדיוק באזורים שאינם חרדיים.

בבני ברק – בשכונת קריית הרצוג המעורבת – המחיר הממוצע למ"ר הינו 15 אלף ש"ח לעומת כלל העיר שם המחיר עומד על כ18 אלף ש"ח למ"ר. לשם ההשוואה, בעיר גבעת שמואל הסמוכה לבני ברק – למרות שנתוניה הרבה יותר טובים מבני ברק (צפיפות של 9,000 לקמ"ר לעומת 23,000 לקמ"ר ובנייני מגורים חדשים יחסית ותשתיות משופרות) המחיר הממוצע למ"ר הינו 16,900 ₪ בלבד.

שאר הערים החרדיות נבנו במקומות שחילונים פשוט לא הסכימו לבוא לגור – מודיעין עילית, ביתר עילית, הממוקמות מעבר לקו הירוק. ואפילו בעיר חריש החרדים נתנו מחיר של 52,000 ש"ח לעומת מחיר של תשעה ש"ח (!!!) שנתנו חלק מהקבלנים החילונים. (כשלמעשה רק לאחר התערבותו של בג"ץ החרדים הפסידו)

ההשוואה בין מודיעין למודיעין עילית

כביכול לא סיפק את מנת הקומדיה היומית, המשיך שר האוצר להסכיל בהשוואה בין העיר מודיעין למודיעין עילית. העיר מודיעין נבנתה על קרקע ציבוריות ותוכננה ע"י הוועדה לתכנון ובנייה של מדינת ישראל, בתוך הקו הירוק. העיר משופעת בשטחי ציבור ובשטחים ירוקים. והצפיפות בה הינה רק 1,653 נפש לקילומטר רבוע.  לעומת 11,693 (בדיוק פי 10) במודיעין עילית. העיר ממוקמת על שלושה עורקי תחבורה ראשיים – 443, 431, וכביש 3 . בנוסף יש בעיר שתי תחנות רכבת לתל אביב, ובעתיד גם לירושלים. 
לעומת זאת העיר מודיעין עילית נבנתה על קרקעות פרטיות, תוכננה ונבנתה על ידי חברת קריית ספר, מחוץ לקו הירוק, עם צפיפות אוכלוסין של כפול 10(!!!) מהעיר מודיעין. לעיר כביש גישה יחיד, והיא מרוחקת כחמישה קילומטרים מעורק תחבורה ראשי.

ולמרות כל הנתונים הללו, בשונה מפער של 64% שהציג לפיד – המחיר הממוצע למ"ר במודיעין הינו כ15אלף ש"ח  (בשכונת הכרמים החדשה) לעומת מודיעין עילית בה המחיר הממוצע הינו כ12 אלף ש"ח - פער של כעשרים אחוזים. ואם נביא בחשבון את העובדה שבמודיעין עילית אין כמעט קוטג'ים ובתים פרטיים הפער הלכה למעשה קטן עוד יותר. בהתחשב בסטנדרטים שהוזכרו לעיל (מעלית, חניה, צפיפות, מחסן, שטחי ציבור, וכו') העיר מודיעין נותנת תמורה גבוהה יותר לכל שקל, הרבה יותר מאשר מודיעין עילית.

המרוץ לדירה - האם לחרדים קל יותר?

על פי הנתונים, לציבור הכללי הרבה יותר קל לרכוש דירה מאשר לציבור החרדי. כך שלמרות מספר הנפשות במשפחה, במודיעין עילית רק 14% מהדירות הן בנות 5 חדרים ומעלה, לעומת 50% מהדירות בעיר מודיעין שהינן בנות 5 חדרים ומעלה. אם נרצה להשוות את היישוב מודיעין עילית ליישוב חילוני קרוב יותר – נוכל להשוותה ליישוב נילי שם המחיר הממוצע למ"ר הינו 8000 ₪ לעומת 12000 ₪ במודיעין עילית.

כך גם ההשוואה של בני ברק לתל אביב ורמת גן, ההשוואה נעשתה בין עיר ישנה ללא שכונה אחת חדשה, לערים עם שכונות חדשות. מעיון קל בנתונים, גם כאן מתגלית תמונה שונה לגמרי: למרות הצפיפות של בני ברק (23,000 איש לקמ"ר) והתשתיות הישנות המחיר הממוצע בעיר הינו 17,900 למ"ר, לעומת 16,600 למ"ר בשכונת שפירא בתל אביב.

הכותב הינו יועץ נדל"ן במשרד התווך שורשים רילוקיישן